2년 정도 전문건설업체(철콘, 토공)에서 근무하며 건설입찰 업무를 진행하면서 알게된 것을 정리해서 초보 입찰자 분들과 입찰 관련 정보를 공유하고자 이 글을 씁니다. 전문건설업체를 기준으로 작성하다보니 부족한 부분이 있더라도 너그러이 양해해 주시고, 도움이 되었다면 공감 또는 댓글을 주시면 감사하겠습니다.
건설 입찰이란?
입찰이란 공사 도급, 물품공급, 용역 계약 등의 체결에 다수의 희망자가 각 낙찰예정가격을 제출하고 지정된 조건에 따라 낙찰자를 선정해서 계약을 체결하는 것입니다. 입찰은 국가계약법 시행령, 지방계약법 시행령이 기준이되며, 건설 입찰은 공사도급계약을 체결하기 위한 경쟁방식입니다.
건설 회사의 기성실적과 면허보유, 특허 보유 등의 여부에 따라서 입찰 참여 기준이 정해지며, 해당 기관(국가기관, 지자체 등)에서 입찰 공고 시 입찰 참여 조건을 같이 제시합니다.
추정가격(공급가액과 유사) 기준 2천만원 미만의 공사는 수의계약하며, 추정가격 2천만원 이상의 공사는 입찰계약을 합니다.
단, 일부 경우에는 2천만원 이상의 공사도 수의계약을 하기도 합니다.
건설입찰 프로세스
해당기관이 입찰공고를 확인하고, 예상 입찰 가격을 분석하여 조달청 나라장터에서 입찰에 참여합니다.
이후 개찰일시에 집행관이 낙찰하한가를 기준으로 낙찰업체를 선정하고 적격심사 및 계약을 체결합니다.
기본적인 건설 입찰 프로세스는 아래 그림과 같으며 프로세스 각 항목을 세부적으로 알아보겠습니다.
01. 입찰공고
입찰공고는 해당기관에 조달청 나라장터 등에 등록하며 회사는 공고를 전문건설공제조합에서 확인할 수 있습니다.
하지만 국방부, 수자원공사, 공항공사 등의 일부 국가기관은 별도의 조달 시스템으로 운영되고 있고, 수많은 건설입찰 정보 중에 본인 회사에 맞는 공고를 정리하기거 버거워서 입찰정보사이트를 사용하는 것이 일반적입니다.
입찰정보 사이트에서는 해당 기관의 입찰관련 정보를 요약해주며 첨부된 계약안내문, 공사시방서, 계약 특수 조건 등의 문서를 제공합니다.
기초금액은 추정가격 x 1.1이며 추정가격은 공급가액, 기초금액은 부가세 합계금액이라고 보면 됩니다.
낙찰율은 87.745%가 기본이며 추정가격 3억 이상 공사의 경우 86.745% 기본이며, 일부 국가기관이나 공사의 경우 다를 수가 있습니다.
02. 예상입찰 가격분석
예상입찰 가격분석이 건설입찰에 있어 가장 중요한 사항입니다. 입찰가격을 얼마나 결정해서 투찰하느냐에 따라 낙찰여부가 결정되기 때문입니다.
낙찰 기준은 입찰 참여자가 입찰가격을 입력하고, 기초금액 기준 ± 3% 범위의 예정가격 15개 중 2개를 선택하면, 가장 많이 선택된 예정가격 4개를 평균하여 낙찰하한가(선택 예정가격 기준 87.745%)가 결정됩니다. 낙찰하한가 보다 큰 금액 중 근접한 금액이 낙찰되는 방식입니다.
입찰을 하다 보면 예상 입찰 가격 2개를 선택해서 고민하다가 입찰을 했는데 남은 하나가 낙찰가가 되는 경우도 있고, 2등, -1등 은 종종 일어나는 일입니다. 일일이 아쉬워하기보다는 다음 분석 때 좀 더 신중한 고민을 해야합니다.
예상입찰 가격 분석은 실력도 중요하지만, 운도 따라줘야 하는 것 같습니다. 랜덤하게 선택한 가격이 낙찰이 되기도 하고, 며칠을 분석한 가격은 낙찰가 근처에도 못가는 경우가 있습니다.
제가 예상입찰가를 선택하는 방법은 기존 데이터를 분석하고 기존 낙찰점과 투찰점을 체크하는 방식입니다.
기존 입찰 데이터를 정리해서 각 범위에 대한 통계를 구하고, 최근 60건에 대한 분석을 해서 예상 입찰가격의 구간을 선택합니다.
데이터를 분석하긴 하지만, 감으로 구간을 선택하는 것이 일반적입니다.
86.9 ~ 88.3 구간의 비율이 72%로 상당한 비율을 차지하는데 해당 구간의 경우 경쟁률이 높으며, 다른 구간은 낙찰확률이 낮은 대신 경쟁률은 낮습니다.
최근 60건의 낙찰현황을 그래프로 구성해서 낙찰하한가, 낙찰가, 내 투찰가의 구간을 확인합니다.
어쩌다 낙찰하한가와 일치하는 경우와 운이 만나면 낙찰이 되는데, 이게 여간 쉽지가 않습니다.
그래도 희망을 가지고 입찰 저에 그래프를 분석해서 다음 예상 낙찰가 구간을 예측해 봅니다.
가끔은 랜덤하게 예상 입찰가를 선택해서 입찰을 해보기도 합니다. 해당 공사 정보를 입력하면 각 범위에 따라서 예상 입찰 금액이 자동 생성되는
엑셀 프로그램인데, 촉이 좋을 때는 이런 방식으로 낙찰이 되기도 합니다.
제가 사용하고 있는 건설입찰 엑셀 프로그램인데, 단순하게 전체입찰내역을 정리하고 그에 따른 통계를 보고, 랜덤하게 예상 입찰금액을 산출하는 정도입니다. 엑셀 파일 다운받으시고 필요한 경우 사용해보세요.
저의 경우 고창관내 공사는 제가 입찰을 하고, 전북 공사는 입찰정보업체에 맡기고 있습니다. 입찰정보 사이트에 관해 간단히 말해보면, 해당 업체는 입찰정보제공, 낙찰결과, 예상입찰가격을 제시해 주며 낙찰된 경우 낙찰 성공수수료(기초금액의 2 ~ 3% 정도)를 지급하는 것이 일반적입니다.
매월 시스템 사용료를 내며 입찰정보를 제공받을 수 있도 있습니다. 좋은 입찰정보 사이트는 낙찰을 많이 하는 업체겠지만, 이러한 업체라고 해도 낙찰이 되기는 어렵습니다. 운팔기이 정도로 운이 따라야 낙찰의 행운을 잡을 수 있다고 생각됩니다.
입찰정보사이트는 입찰공고에 따른 예상 입찰가격을 제시하며, 계약한 경우 해당 제시 금액으로 입찰을 하면 됩니다.
03. 입찰
지자체나 관공서의 건설 공사 입찰은 대부분 나라장터에서 지문인증로그인 이후 진행합니다. 가끔 수자원공사나 국방부에서도 입찰을 하는데 그런 경우에는 해당 사이트에서 등록하고 입찰을 하면 됩니다.
조달청 나라장터에서 입찰을 하기 위해서는 조달청에 방문해서 대표, 직원 등의 지문을 등록합니다. 지문을 등록한 이후 공동인증서를 지문보안토큰에 등록해야 나라장터에 로그인 할 수 있습니다.
나라장터 입찰을 하려면 안전입찰 프로그램을 설치하고, 해당 아이콘을 클릭해서 나라장터에 접속합니다.
지문보안토큰으로 인증 후 로그인해서 해당 공고를 검색하고 입찰을 진행합니다.
건설 공무 업무 프로세스는 아래 포스팅을 참조하세요.
건설 공무 업무 프로세스와 체크리스트, 착공계, 준공계, 청구서 등 자료
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04. 집행관 입찰진행
다수의 입찰 참여자가 선택한 예정가격 15개 중에서 가장 많이 선택한 4개의 예정가격 평균으로 낙찰기준이 되는 예정가격이 결정됩니다.
결정된 예정가격 기준 87.745%(기초금액 3억 미만)가 낙찰하한가가 되며, 여기에 근접한 입찰 가격을 제시한 업체가 낙찰의 행운을 얻게 됩니다.
집행관 개찰업무는 노트북에서 진행되며, 해킹 방지를 위해서 네트워크를 연결하지 않는다고 들었는데, 실제 보지를 못해서 정확히는 모르겠네요.
낙찰 결과는 입찰정보사이트 또는 나라장터에서 확인할 수 있으며, 각 지자체의 사이트의 계약현황에서도 확인할 수 있습니다.
3등, 4등으로 근처에 갔을 때 딱 낙찰이 되어야 하는데, 아쉽지만 다음 기회를 노려봐야겠네요.
05.적격심사 및 계약
낙찰이 된 행운의 회사는 적격심사를 거쳐 계약을 하게 됩니다. 1억원 이상의 공사의 경우 전문건설협회에서 발급하는 경영상태확인서, 공사실적 증명서 등의 서류를 제출하고 적격심사를 합니다. 적격심사에서 탈락하는 경우는 거의 없으니 2등으로 낙찰이 되었다고 기대하지 마세요.
적격심사 이후 나라장터에서 전자계약을 체결하고, 계약관련서류와 착공계를 제출하고 공사를 진행하면 됩니다
수의계약의 경우 계약보증금은 문서로 대체하지만, 낙찰건의 계약은 전문건설공제조합에서 계약보증서를 발급해서 제출해야 합니다.
마무리 하며....
건설입찰업무를 처음 할 때는 어떻게든 맞춰햐 한다는 마음에 스트레스가 쌓이곤 합니다. 특히 2개를 선택해서 입찰했는데 나머지 하나가 낙찰가였다면 미칠듯한 마음이 들기도 하지요. 하지만 의욕으로 되는 것이 아니기에 마음을 비워야 더 행운이 찾아오고 마음이 편안해야 분석도 잘 되는 것 같습니다. 여러 업체들을 보니 몇 년간 안되기도 하고, 일년 동안 7건이나 되기도 하고, 도무지 감을 잡기 어려운 것이 건설입찰인듯 합니다.
마음을 편안하게 먹고 입찰을 위한 분석 기술을 익혀가며 입찰에 임하는 것이 중요하다고 생각됩니다.
제 블로그에 토목건설공무 카테고리에 건설공무와 관련된 포스팅이 있습니다. 그동안 업무를 하며 정리한 내용인데 건설업무를 하는 분이라면 도움이 될 듯 하니 참고해 보세요.
이 글을 읽어준 모든 분들에게 낙찰의 행운이 함께하기를 바랍니다.
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